Це допис фермера в нашій серії «Від наших фермерів», написаний Емілі Купер з Full Cellar Farm, яка зареєстрована в нашій Програма фермерського інкубатора. У цьому творі Емілі досліджує три різні способи переходу сільськогосподарських угідь від одного власника до іншого.

Коли я закінчую третій рік у Headwaters, я, природно, почав думати про те, що буде далі. Хоча робота мого чоловіка поза фермою дає нам можливість отримати звичайну іпотеку, вартість землі в долині Вілламетт, як правило, набагато вища, ніж будь-який кредит (і відповідні іпотечні платежі), які ми могли б собі дозволити. Оренда землі, незважаючи на те, що вона приваблива з фінансових міркувань, часто пов’язана з обмеженнями та створює можливість конфліктів із землевласником-орендодавцем, який не зовсім розуміє, що означає ділитися своєю власністю з працюючою фермою.

З цих причин я відчував себе трохи збентеженим доступними для мене варіантами. Однак на початку цього місяця я мав нагоду відвідати сесію про нетрадиційні способи гарантування землеволодіння на конференції «Жінки у сталому сільському господарстві». Після вмілої презентації Керрі Скрафарі з Вермонтської юридичної школи я пішов із головою, повною можливостей, питань і трохи більше надії на майбутнє моєї ферми.

Скруфарі окреслив три шляхи, якими сільськогосподарські угіддя можуть бути передані від одного власника до іншого таким чином, щоб новим фермерам було простіше працювати. Такими способами є оренда землі, ТОВ та сервітути. Нижче я коротко опишу кожен із них. Я також хочу зазначити, як це зробив Скруфарі, що передача землі може використовувати більше ніж один із цих інструментів одночасно, і що кожна ситуація вимагає унікальних угод. Крім того, я фермер, а не юрист. Отже, знаєте, робіть домашнє завдання.

Оренда землі

Основна ідея оренди землі полягає в тому, що особа (особи), яку я буду називати «новим фермером», купує будівлі (будинки, теплиці, сараї тощо) у існуючого землевласника, але не саму землю. Існуючий землевласник зберігає право власності на землю, здаючи її новому фермеру в довгострокову (припустимо, на 99 років) оренду. Це популярний сценарій, коли власником землі є земельний трест¹, але приватні землевласники також можуть розглянути це. Наприклад, землевласник, який планує вийти на пенсію, може захотіти зробити щось подібне, щоб він або вона могли зберегти право власності на один будинок на території власності та продовжувати там жити.

Оренда землі зазвичай присвоюваний та спадковий. Переуступка означає, що умови оренди можуть бути передані третій стороні; спадковість означає, що вони можуть бути успадковані спадкоємцями власників землі та/або нових фермерів.

ТОВ

Багато людей знайомі з ТОВ (товариством з обмеженою відповідальністю) як бізнес-структурою, яка забезпечує певну міру захисту для активів власника малого бізнесу, який не хоче реєструватися. Більшість фермерів, яких я знаю, мають підприємства, які є приватними підприємцями або ТОВ. Проте ця версія ТОВ використовує цю бізнес-модель як інструмент переходу для передачі права власності на власність нашому «новому фермеру». У певному сенсі це схоже на ситуацію оренди у власність, за винятком того, що це дозволяє новому фермеру з роками отримувати частковий капітал у фермі.

У простому прикладі, який проілюстрував Скруфарі, землевласник і новий фермер створили б ТОВ зі 100 акціями та склали операційну угоду, в якій викладався план переходу. Згідно з цією угодою, у перший рік землевласник мав би мати 90 акцій, а новий фермер мав би мати 10. Протягом цього року, або через гроші, сільськогосподарську продукцію, частковий капітал або будь-що інше, про що сторони домовилися, нова фермер отримає 20 акцій, так що на другий рік вони будуть володіти 30 паями, а землевласник володітиме 70. У третій рік частка акцій зміниться на 50-50, на четвертий рік – на 70-30, а до кінця п’ятого року новий фермер отримає повний контроль над ТОВ, фактично викупивши (тепер уже колишнього) землевласника.

Полегшення

Сервітут — це постійна юридична угода між землевласником і земельним фондом або державною установою який диктує, що потрібно робити із землею, та/або обмежує діяльність, дозволену на землі. Укладаючи таку угоду, землевласник зберігає за собою майно, але продає права на певні дії з ним, наприклад на його поділ або розвиток. Сервітути зазвичай є постійними («назавжди»), але їх також можна назвати (обмеженими за часом). Вони йдуть із землею, навіть коли вона переходить від власника до власника. В Орегоні сервітути, як правило, призначені для збереження природи, тому землевласник зазвичай має певні обов’язки, наприклад підтримувати середовище проживання диких тварин або прибережні території. Деякі штати, включаючи Орегон, також дозволяють сільськогосподарські сервітути, які вимагатимуть збереження землі для сільськогосподарського використання.

Сервітути можуть бути хорошим інструментом для нових фермерів з обмеженими ресурсами (іншими словами, для більшості нових фермерів), щоб дозволити собі ділянку землі, яка інакше була б недоступна для них. Земля, яка не має права забудови, має меншу вартість на ринку нерухомості, тому ціна буде нижчою, ніж якби таких сервітутів не було. Як інструмент переходу, сервітут може бути проданий до або після передачі. Колишній землевласник міг продати сервітут земельному тресту, а потім продати землю за нижчою вартістю новому фермеру. З іншого боку, земельний трест може придбати землю за ринковою вартістю у колишнього землевласника, створити на ній сервітут, а потім продати майно з сервітутом новому фермеру. Третім варіантом для щасливого фермера може бути те, що заможний благодійник може придбати майно безпосередньо, продати або подарувати сервітут земельному фонду, а потім продати землю новому фермеру за нижчою ціною. У будь-якому з цих випадків результатом буде те, що сільськогосподарські угіддя переходитимуть до нового фермера з обмеженнями використання, але за ціною, нижчою від ринкової.

Equity Trust – це некомерційна організація зі штату Массачусетс, яка працює над інструментами та ресурсами для передачі сільськогосподарських угідь за допомогою нетрадиційних засобів, а також іноді надає позики, щоб змастити колеса передачі. Їх веб-сайт, equitytrust.org, містить пояснення та типові юридичні документи, а також кілька прикладів ситуацій, коли вони допомогли полегшити передачу землі від одного власника до іншого. У своїй промові Скруфарі висвітлила один із цих прикладів — складну угоду, яка використовувала сервітути, оренду землі та збір коштів громади, щоб гарантувати, що Caretaker Farm у Массачусетсі переходитиме від однієї фермерської пари до іншої, водночас залишаючись CSA назавжди.

Одним із недоліків цих нетрадиційних інструментів передачі землі є те, що вони майже напевно потребуватимуть терплячого та добровільного землевласника, який піклується про свою землю та хоче працювати з новим фермером, щоб гарантувати, що його власність стане або залишиться фермою. Організаційні деталі також лякають.

Але є й багато плюсів. Надзвичайно приємно чути ці історії та дізнаватися, скільки ще можливо, крім простої іпотеки чи оренди землі. Подібні інструменти можуть допомогти зробити постійне землеволодіння доступним для фермерів, які не мають багато ресурсів, щоб отримати власну землю. Крім того, вони надають невеликим стійким фермам унікальну можливість зміцнити підтримку громади для своїх ферм і допомогти зберегти наші сільськогосподарські землі, що скорочуються.

¹ Моє приблизне визначення земельного тресту – це організація, зазвичай некомерційна, яка прагне зберегти землю, або купуючи її, або купуючи права на її забудову, як правило, щоб зберегти її в дикому або незабудованому стані.